カテゴリー別アーカイブ: 不動産投資

純資産を小さくする――相続税を節税する基本的な仕組みとは？【コノ記事を大井がまとめてみた🤓】+大井の所感

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🏠 相続税対策、「とりあえず贈与」ではもったいない？ 相続対策・資産承継に関心を持ち始めた方へ。 今日は“王道”ともいえる節税手法をご紹介します。 ✅ 贈与はたしかに有効。でも…… ・非課税枠が少額（例：110万円）  ・何年もかけて続ける必要がある  ・贈与税は相続税よりも税率が高いことが多い  ➡ 一度に大きく資産を移すには「時間」と「根気」が必要です。 そこでおすすめなのが──  📌 賃貸不動産の活用です。 💡 なぜ賃貸不動産が効果的なのか？ それは、「純財産」を圧縮できるから。 相続税は「プラスの財産 － マイナスの財産」で算出される“純財産”に課税されます。  この純財産をいかに小さくするかが節税のカギ。 賃貸不動産を所有すると、 ✅ 建物の評価額が下がる（固定資産評価額ベース）  ✅ 借家権の評価減が使える  ✅ 借入金でマイナスの財産も増やせる 結果、「表面的には同じ資産」でも、  相続税評価では大きな差が生まれるのです。 📊 相続税の仕組みを正しく理解すれば、  あなたのご家庭にとってベストな選択肢も見えてくるはず。 📣 相続税対策は“時間”と“情報”が何よりの武器。  「いつか」でなく「いま」、一歩を踏み出しましょう。 【大井の所感】 この記事の内容は、非常に重要です。 これをわかっているかいないかで、相続対策がまったく変わります。 相続対策の肝と言っても過言ではありません。 それくらい重要なコトなので、しっかりとおさえておきましょう。 富山相続資産相談室　　　　　　　　　　　　　　　初回面談希望日時入力フォームご希望の面談日と開始時間を３つご記入ください。（面談時間は最長120分です） なお、ご希望に添えない場合もございますので日程に余裕をもってご予約ください。 面談報酬は面談日前に振り込んでいただくことと...docs.google.com 今回の記事はコチラから↓↓↓ 純資産を小さくする――相続税を節税する基本的な仕組みとは？ | ゴールドオンライン相続税対策を成功させるためには、最終的な「出口戦略」まで考えて計画・実行していく必要があります。連載初回となる今回は、相続税とはそもそもどのように節税するのか、その基本的な考え方を見ていきます。gentosha-go.com 続きを読む

71歳・高齢大家、家賃収入「月200万円超」で“困った”……「現金が膨らむ一方で相続対策が必要。でも不動産は増やしたくない」⇒行政書士が教える《解決策》とは？【コノ記事を大井がまとめてみた🤓】

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【アパート2棟、月200万円の家賃収入——でも相続税が心配。どうする？】 71歳のAさん。都心近くにアパートを2棟所有し、毎月200万円以上の賃料収入があります。ローンも完済。現金がどんどん増えています。 そんな中、本人は「もう不動産を増やしたくない」「管理に疲れてきた」と感じるようになりました。  一方で、相続税が気になり始め、税理士からも対策を勧められています。 相続税対策と、認知症リスクへの備え。その両立には「生前にアパートを長男に売却する」という方法があります。 ✅ 賃料収入が長男に移ることで、Aさんの相続財産の増加を抑えられる  ✅ 管理・契約・修繕もすべて長男が引き継ぎ、認知症発症後も安心  ✅ 生前のうちに長男のアパート経営の様子を見守れる  ✅ 建物のみ売却・土地は使用貸借＆遺言、という柔軟な設計も可能 「家族信託」も選択肢ですが、節税と資産承継の観点では「親族間売買」も非常に実効性があります。 相続対策は、“相続が始まる前に”手を打つのが基本です。  👉 不動産と相続のご相談は、専門家に早めの一歩を。 「アパート2棟、家賃月200万円以上。でも管理に疲れてきた……」 「もう不動産を増やしたくない」  「でも相続税対策はしたい」  そんな地主さんにこそ知ってほしい対策があります。 それが、  ▶︎「アパートの生前売却（親族間売買）」です。 ・認知症になってもアパート経営が止まらない  ・家賃収入が子に移ることで、相続財産の膨張を抑えられる  ・遺言と違い、生前に“結果”を自分で見届けられる  さらに、土地は遺言で、建物は売買で分けるなど、柔軟な設計も可能です。 ポイントは、“今のうちに”動くこと。  元気なうちに次の世代へバトンを渡せるかが、相続成功のカギです。 【大井の所感】 うーむ、どうも納得できかねる内容ですね……。 この記事からは詳細を把握することはできませんが、気になる点がいくつかあります。 いずれにせよ、不動産に精通していない『相続の専門家』とやらに相続対策の相談をしても紋切り型の対策しか提案されません。 この記事を書いていらっしゃる方のような二刀流ならではの視点は皆無です。 そこは、きっちりおさえておきましょう。 富山相続資産相談室　　　　　　　　　　　　　　　初回面談希望日時入力フォームご希望の面談日と開始時間を３つご記入ください。（面談時間は最長120分です） なお、ご希望に添えない場合もございますので日程に余裕をもってご予約ください。 面談報酬は面談日前に振り込んでいただくことと...docs.google.com 今回の記事はコチラから↓↓↓ 71歳・高齢大家、家賃収入「月200万円超」で“困った”…「現金が膨らむ一方で相続対策が必要。でも不動産は増やしたくない」⇒行政書士が教える《解決策》とは？ | ゴールドオンライン収益不動産として、ローン完済済のアパートを2棟所有している71歳男性。大家業が好調な分、「現金」が増えてしまい、このままでは多額の相続税がかかりそうです。「不動産を増やす」以外の方法で相続対策を講じた...gentosha-go.com 続きを読む

「自己資金の増加」が不動産投資の収益性に及ぼす影響【コノ記事を大井がまとめてみた🤓】

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【1000万円の自己資金で、5年後に1200万円のキャッシュフローは実現できるか？】 結論：キャッシュフロー再投資“だけ”では、目標に到底届きません。 ■現金1000万円でFCR6％の物件を購入 →税引前キャッシュフロー（BTCF）＝約165万円  →CCR（投資効率）＝16.5％ これを複利的に再投資し続けたとすると…… 【5年後のCF累積】 1年目：165万円  2年目：165＋27.2＝192.2万円  3年目：＋31.7  4年目：＋36.9  5年目：＋43.0 ★合計BTCF＝303.8万円（5年後） ――目標の1200万円には、全く届きません。 【じゃあ、どうする？】 ▶選択肢①：キャピタルゲイン戦略  利回りではなく“値上がり”を狙う戦略。  例：1000万円を元手にリノベ再販、築古転売などで利益を積み重ね、自己資金を一気に数千万円規模へ。 ▶選択肢②：実現時期を後ろ倒しにする  5年ではなく10年、15年スパンで再投資を続ければ、達成できる確率が上がります。 ▶選択肢③：自己資金を追加する  給与所得から年100万円ずつ積立て、5年で＋500万円。  最終的に1500万円の自己資金にすれば、到達可能性は上がります。 ▶選択肢④：キャッシュフローの目標を引き下げる  「1200万円」→「600万円」でも、生活設計的には十分かもしれません。 【要点】 高すぎる目標 × 限られた元手 × 短すぎる期間＝無理ゲー  どれか1つを見直すことが「現実的な投資戦略」になります。 そして、あなたの“リスク許容度”と“生活設計”に合った投資を。 誰かの成功体験に無理やり自分を当てはめるのではなく、  「あなた自身にとってベストな投資」を、一緒に組み立てましょう。 富山相続資産相談室　　　　　　　　　　　　　　　初回面談希望日時入力フォームご希望の面談日と開始時間を３つご記入ください。（面談時間は最長120分です） なお、ご希望に添えない場合もございますので日程に余裕をもってご予約ください。 面談報酬は面談日前に振り込んでいただくことと...docs.google.com 今回の記事はコチラから↓↓↓ 「自己資金の増加」が不動産投資の収益性に及ぼす影響 | ゴールドオンライン今回は、「自己資金の増加」が不動産投資の収益性に及ぼす影響を見ていきます。※本連載は、株式会社アセットビルドの代表取締役・猪俣淳氏の著書、『誰も書かなかった不動産投資の出口戦略・組合せ戦略』（住宅新報...gentosha-go.com 続きを読む

キャップレート等を活用して不動産投資の収益性を検証する方法【コノ記事を大井がまとめてみた🤓】

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📊【1000万円の元手で年1200万円のCFは可能？】💰 「1000万円を投資して、5年以内に年1200万円のキャッシュフローを得たい」  これは多くの方が夢見るシナリオですよね🌈  でも、現実的に可能なのか？数字で検証してみました💡 ▶仮定条件： ・表面利回り：8％ ・空室率：5％ ・運営費比率：15％ ・取得経費：7％ ✅この場合の【正味利回り（FCR）】：約6％  ➡ 必要な総投資額：約5億8000万円  ➡ 借入額：5億7000万円（オーバーローン前提）💸 📌じゃあ、利回り12％ならどう？🤔 ・空室率：20％ ・運営費：25％ ➡ 結果、FCRはやはり6％前後で同じ！👀  （表面利回りが高くても、実質利回りは変わらないことも多いのです⚠️） ✅利回り12％＆好条件（空室率5％・運営費15％）なら？ ➡ FCR：約9％  ➡ 必要な総投資額：約2億3200万円  ➡ 借入額：2億2200万円（かなり改善！） 🚨でも注意！🚨 高利回りの物件は、築古・地方・管理難・法令違反リスクなどがつきもの。  利回りの高さ＝リスクの高さ と心得ましょう⚖️ 🔁方向転換の3つの選択肢： ① 自己資本をもっと増やす（コツコツ資金追加）  ② 実現時期を伸ばす（10年・15年など）  ③ キャッシュフロー目標を下げる（年600万など） 📌まとめ 「夢の1200万円CF」も、冷静な資金計画とリスク評価が鍵🔑  まずは、ご自身の許容リスクに応じて投資設計をしましょう✨ 富山相続資産相談室　　　　　　　　　　　　　　　初回面談希望日時入力フォームご希望の面談日と開始時間を３つご記入ください。（面談時間は最長120分です） なお、ご希望に添えない場合もございますので日程に余裕をもってご予約ください。 面談報酬は面談日前に振り込んでいただくことと...docs.google.com 今回の記事はコチラから↓↓↓ キャップレート等を活用して不動産投資の収益性を検証する方法 | ゴールドオンライン今回は、キャップレート等を活用して不動産投資の収益性を検証する方法について見ていきます。※本連載は、株式会社アセットビルドの代表取締役・猪俣淳氏の著書、『誰も書かなかった不動産投資の出口戦略・組合せ戦...gentosha-go.com 続きを読む

不動産投資を成功に導く「グランドデザイン」の作成法【コノ記事を大井がまとめてみた🤓】

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📊不動産投資の「設計図」を描こう！🏠✍️ いきなり物件を探す前にやるべきこと。 それは、“グランドデザイン”の作成です🗺️ ✅スタート：自己資金や土地などの投資資本  ✅ゴール：年間いくらのキャッシュフローが欲しいか  ✅期間：それをいつまでに実現したいか この3点を整理するだけで、投資戦略がグッと明確に✨ 💡例： 「1000万円の資本で5年後に年1200万円のCFを実現したい」  →リスク高め。投資額を増やすか、期間を伸ばす工夫が必要かも🤔 リスクを下げたいなら、 ・資本を増やす ・ゴールを下げる ・期間を長くする のいずれかで調整しましょう📉 🧭やるべきこと、やらなくていいこと、無理な投資が見えてきます。 最初の一歩は、紙とペンから！📝✨ 【不動産投資の設計図、描けていますか？】 不動産投資を始めるときに「物件探し」から入る方、意外と多いのですが…… それ、本当に危険です。 なぜなら、「どこに向かうか」を決めないまま出発しているからです。 投資の組み立てで、最初にやるべきことは ◆グランドデザイン＝“自分だけの設計図”をつくること。 この設計図には、以下の3つの条件が必要です： ① 今の投資資本（スタート地点）  ② 目標キャッシュフロー（ゴール地点）  ③ それをいつ実現したいか（期限） この3条件が曖昧なまま走り出すと、 途中で資金ショートしたり、過剰なリスクを背負ったりして 「失敗」につながることが少なくありません。 ▼例えば…… ・投資資本が少なく、目標が大きく、期間が短い → 高リスク投資が必要に。 ・逆にリスクを避けたいなら → 投資額を増やす or 目標を下げる or 期間を延ばす。 つまりこの3つ、どれかを変えれば、他のバランスも見直せるのです。 ――たとえばこんな相談もあります： 資本1000万円、キャッシュフロー1200万円（年）、5年後に実現したい。 ⇒かなり高リスクな投資モデルになるので、  　・目標を下げる  　・期間を10年に延ばす  　・毎年の追加資金投入を組み込む  などの調整が現実的な解になります。 「何を買うか」の前に、 「なぜ買うのか、何のために買うのか」を一緒に明確にしましょう。 不動産は人生の地図の中で、 “どこに橋を架けるか”を決めてから設計するものです。 富山相続資産相談室　　　　　　　　　　　　　　　初回面談希望日時入力フォームご希望の面談日と開始時間を３つご記入ください。（面談時間は最長120分です） なお、ご希望に添えない場合もございますので日程に余裕をもってご予約ください。 面談報酬は面談日前に振り込んでいただくことと...docs.google.com 今回の記事はコチラから↓↓↓ 不動産投資を成功に導く「グランドデザイン」の作成法 | ゴールドオンライン今回は、不動産投資を成功に導く「グランドデザイン」の作成法を見ていきます。※本連載は、株式会社アセットビルドの代表取締役・猪俣淳氏の著書、『誰も書かなかった不動産投資の出口戦略・組合せ戦略』（住宅新報...gentosha-go.com 続きを読む

不動産投資で最初に決めるべき「投資の方向性」とは？【コノ記事を大井がまとめてみた🤓】+大井の所感

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不動産投資は、「方向性の設計」から始めないと、途中で迷子になります。 目の前の物件に飛びつく前に、まず“地図”を描きましょう。 不動産投資を始める時に、「物件探し」から入る人は少なくありません。  でも、実際に必要なのは「最終的にどんな状態になりたいか」を最初に決めておくこと。 たとえば── ・年間キャッシュフローはいくら必要か？  ・その収入は「今すぐ」か、「10年後」でいいのか？  ・借入はいくらまで許容できるか？無借金か？  ・どこに、どんな物件を、何世帯持つのか？ これは単なる計画ではなく、“方向性”の話です。 たとえるなら、目的地が東京なのに、地図も見ずに西に進んでしまうようなもの。  もちろん途中で修正もできますが、遠回りや手戻り、下手をすると資金ショートで撤退……という事態もあり得ます。 筆者自身も、不動産・建築の知識はありつつも「リスク許容は慎重」。  その中で、「いつでも出口が選べる投資設計」を組みました。 ・キャッシュフローの目標を変えればゴールは近くなる  ・一部売却でまとまった現金を作れる  ・ハードルを上げれば高いリターンも目指せる  ・やめたければいつでもやめられる これを可能にするのは、物件の「流動性」と「金融機関との関係性」です。 つまり、「売れる物件を買う」「借りられる状況を作る」ことが、投資の土台になるわけです。 「物件選びは地図を描いた後で」 焦らず、慌てず、まずは“自分だけの投資設計図”を描いてみませんか？　 ---------------------------------------------------------------------------------------- 📌【不動産投資、はじめの一歩は「目的の明確化」から】 不動産投資に正解はありません。 なぜなら、投資家一人ひとりが持つ 🎯目的、📈目標、💰資産背景が全く異なるからです。 たとえば…… 🏠「いまの年収に＋100万円したい」 🏖「老後の収入源をつくっておきたい」 📊「数億円の資産を築きたい」など それによって、 ▶利回りは何％欲しいのか？ ▶借入額はいくらまでOKか？ ▶キャッシュフローは今すぐ必要？それとも10年後？ といった“設計図”も当然変わってきます。 💡実際、私が投資を始めた頃の環境も以下の通り👇 ✅ 地方ではなく首都圏在住（物件選定しやすい） ✅ 年収1000万円／勤続20年（金融機関に信用あり） ✅ 既婚・子どもあり（将来の教育費が重荷） ✅ 不動産業経験者（物件探しに強み） ✅ 現金500万円のみ（レバレッジ活用必須） ✅ 性格：慎重派（出口戦略・流動性重視） そんな中で私が選んだ1棟目は…… 📍横浜市内・駅徒歩9分 🏚 土地値＋古屋（3200万円） つまり、「自分に合った物件・規模・戦略」がベース。 🧭今後の展開についても…… たとえば2億円分の物件を保有していれば、 📌そのまま保有して年600万円のCF 📌売却して借入0円で年300万円のCF 📌レバレッジ最大化で年1200万円のCF など「目的」に応じた柔軟な対応が可能です。 🔑そのためには ✅ 流動性の高い物件を選ぶこと ✅ 金融機関との関係性構築 この2点が将来の選択肢を広げてくれます。 --- 📣まとめ 「不動産投資＝モノ選び」ではありません。 あなたの“人生設計”に合った“戦略設計”がすべて。 だからこそ、 💬「最初に何を買うか」より、 🧭「最終的にどうなりたいか」から逆算してみましょう。 【大井の所感】 「最終的にどうなりたいか」逆算して考える。 この考え方は、不動産投資のみならず相続対策を考えるうえで非常に重要な考え方です。 目先のことしか考えない、あるいは見えている課題にしか対応しない相続対策を私はたくさん見てきました。当然、目的を達成することはできません。 あなたの目的はなんですか？ そのための目標は？ それを実現する手段は？ 逆算して考えましょう。 富山相続資産相談室　　　　　　　　　　　　　　　初回面談希望日時入力フォームご希望の面談日と開始時間を３つご記入ください。（面談時間は最長120分です） なお、ご希望に添えない場合もございますので日程に余裕をもってご予約ください。 面談報酬は面談日前に振り込んでいただくことと...docs.google.com 今回の記事はコチラから↓↓↓ 不動産投資で最初に決めるべき「投資の方向性」とは？ | ゴールドオンライン本連載は、株式会社アセットビルドの代表取締役・猪俣淳氏の著書、『誰も書かなかった不動産投資の出口戦略・組合せ戦略』（住宅新報社）の中から一部を抜粋し、不動産投資で「自分に合ったスタイル」を導き出し、成...gentosha-go.com 続きを読む

老朽化進む「共有名義のアパート」円満売却するには？司法書士が解説【コノ記事を大井がまとめてみた🤓】

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📢兄弟で不動産を共有……“そのまま”にしていませんか？ ━━━━━━━━━━━━━━━━━  こんなご相談がありました👇 ━━━━━━━━━━━━━━━━━  親から相続した賃貸アパートを兄弟で3分の1ずつ共有している山口三兄弟。 「いずれ売却しよう」との合意はあったものの、長男・太郎さんが高齢で体調も思わしくなく、相続となれば疎遠な一人息子・小太郎さんが相続人に。 問題は…… 👉小太郎さんは他の兄弟（叔父）と不仲で長年連絡もとっていない。  👉アパートの売却や管理の話し合いができなくなるリスクがある。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━  💡そこで選んだのが「家族信託」 ━━━━━━━━━━━━━━━━━  太郎さんは、自分の持分（3分の1）を、信頼する甥・小二郎さんに信託。 🏡【信託の設計】  ・委託者：太郎さん  ・受託者：小二郎さん  ・受益者：①太郎さん → ②小太郎さん  ・信託財産：賃貸アパートの持分（3分の1）  ・信託終了：太郎さんが亡くなり、アパートが売却された時  ・残余財産の帰属先：小太郎さん この仕組みにより👇  ✔ 小太郎さんの意思や協力がなくても、売却が可能  ✔ 売却代金はきちんと小太郎さんに渡る設計  ✔ 兄弟間の共有不動産を“凍結”させず、円満な管理と処分が可能に ━━━━━━━━━━━━━━━━━  もう一つの事例も紹介📚  ━━━━━━━━━━━━━━━━━  東京23区内にアパートを持つ地主・林父郎さん。 「子ども3人に平等に相続させたいが、共有は避けたい」  そんなときも、家族信託で解決できます。 ▶ 信託で「所有権」ではなく「受益権」を3等分  ▶ 管理・売却は長男太郎さんに一任  ▶ 将来もめないよう、契約に将来設計まで明記 ━━━━━━━━━━━━━━━━━  🏁こんな方は家族信託を検討すべき ━━━━━━━━━━━━━━━━━  ✅ 不動産を共有名義で相続予定  ✅ 相続人の中に不仲な人がいる  ✅ 将来的に売却・建替えを想定している  ✅ 自分の死後もスムーズに財産を動かしたい  ✅ 老後の財産管理も任せたい人がいる ━━━━━━━━━━━━━━━━━  📩「まだ元気だから……」では遅いかも？ ━━━━━━━━━━━━━━━━━  家族信託は「元気なうち」にしか契約できません。 遺言や贈与とは違う柔軟性と安心感。  不動産の“争続”を防ぐ仕組みとして、今、多くの地主・大家さんが導入しています。 まずは、ご相談ください💬 富山相続資産相談室　　　　　　　　　　　　　　　初回面談希望日時入力フォームご希望の面談日と開始時間を３つご記入ください。（面談時間は最長120分です） なお、ご希望に添えない場合もございますので日程に余裕をもってご予約ください。 面談報酬は面談日前に振り込んでいただくことと...docs.google.com 今回の記事はコチラから↓↓↓ 老朽化進む「共有名義のアパート」円満売却するには？司法書士が解説 | ゴールドオンライン近年、認知症になる高齢者の数が増えており、事前に相続対策をする必要性が高まっています。その解決方法の一つが「家族信託」で、この制度を活用することで柔軟な財産管理が可能になります。今回は、家族信託を使っ...gentosha-go.com 続きを読む