「表面利回り12％」なら目標達成に近づけるのか？
前回は表面利回り8％の物件で「5年後に年間1200万円のキャッシュフロー（税引後）」を目指すのがかなり難しいことを見てきました。
今回はその続編。
▶ 表面利回り12％
▶ 空室率5％
▶ 運営費比率15％
▶ 購入経費率7％
という、かなり理想的な前提で検証してみます。
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■Step1：実効利回り（FCR）を求める
【公式1】
表面利回り×（1−（空室率＋運営費比率））＝キャップレート
→ 12％×（1−0.05−0.15）＝9.6％
【公式2】
キャップレート÷（1＋購入経費率）＝FCR
→ 9.6％÷（1＋0.07）＝8.97％ ≒ 9％
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■Step2：税引後キャッシュフロー（ATCF）のシミュレーション
自己資本（E）：1000万円
レバレッジ：LTV＝90％
FCR＝9％
K％（実効金利換算）＝4％
税引後ATCF（初年度想定）＝ 約229万円
CCR（自己資本に対するキャッシュフロー利回り）： 22.9％
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■Step3：ATCF再投資による複利運用（5年間）
1年目：1000万円 → ATCF 229万円
2年目：1229万円 → ATCF 281万円
3年目：1510万円 → ATCF 345万円
4年目：1855万円 → ATCF 423万円
5年目：2278万円 → ATCF 約512万円
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▶ 結果：最終年の税引後CFは512万円／年
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これまでの結果をまとめると：
| 表面利回り | 5年後ATCF | 目標（1200万円）との差 |
|————-|————|————————–|
| 8％ | 約167万円 | -1033万円 |
| 12％ | 約512万円 | -688万円 |
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✅ ここから導き出せる現実的な判断
・表面12％で運営が順調に行っても、1200万円の税引後CFには届かない
・あくまで“現実的な前提”である限り、5年でこのゴールは高すぎる
・達成には「初期資金の増加」「目標CFの見直し」「実現時期の先送り」などが必要
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⚠ 表面利回りだけで物件を選ぶと、本質を見誤るリスクがある
・利回りが高い物件ほど運営リスクも高い（空室、修繕、違法建築 etc.）
・期待通りの空室率・運営費比率で回る保証はない
・“キャッシュフローの安定性”と“利回りの高さ”はしばしばトレードオフ
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▶ まとめ：
「1200万円稼げる物件を探す」のではなく、
「1200万円を稼げる“戦略”を組み立てる」ことが資産形成の本質です。
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