【1000万円が5年で2770万円に——“出口戦略”の力】
「キャッシュフローが足りない」
「利回りの高い物件はリスクが怖い」
「投資資金が少ない」
そんな悩みを持つ方にこそ、見逃してほしくないのが、“売却益”＝キャピタルゲインを視野に入れた投資設計です。
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■今回のシナリオ：自己資本1000万円＋バリューアップ戦略
・初期投資：1000万円
・築古物件購入＋改修（政策金融公庫などを活用）
・営業純利益（NOI）を向上させ、利回りを下げて売却
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■5年後に売却した場合の結果
・売却価格（想定） ：3900万円
・ローン残高（元本返済後）：残約2100万円
・譲渡税（20％程度） ：▲約300万円
・売却経費・仲介手数料等 ：▲約200万円
➡️ 手元に残る金額：約2770万円
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たった5年で、自己資金が2.7倍以上に。
もちろんこの成果には「適切な物件選定」と「着実な運営」が必要ですが、逆に言えば、それができれば少額スタートでも飛躍的な資本増強が可能ということです。
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■レバレッジ新築投資で、次のフェーズへ
この2770万円を頭金として、年利1.25％・30年返済・LTV90％（9割融資）の条件で新築投資を行うと、以下のような投資が可能です。
・総投資額：約1億7400万円（2770万円 ÷（1−90％＋7％））
・年間営業純利益（FCR6％前提）：1044万円
・年間ローン返済額：約788万円
➡️ 税引前キャッシュフロー：約256万円
➡️ 税引後（仮定14％）キャッシュフロー：約220万円
つまり、この時点で年間200万円を超えるキャッシュフローを実現可能になります。
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■ポイント：最初からCF1200万円は非現実でも……
① 小資本 × バリューアップ × 売却益
② その後のレバレッジ投資で運用益を拡大
③ ゴールに向けた「2段階戦略」が現実的
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■まとめ：「出口戦略」は資本が少ない人の最大の武器
不動産投資は、保有して得る家賃収入（インカムゲイン）だけがすべてではありません。
✅ 売却によって資本を大幅に増やす
✅ 増えた資本で次のステージに進む
✅ リスクを抑えつつ、戦略的に資産拡大する
こうした戦略をとれるかどうかが、
資産が増える人と、横ばいで終わる人の違いです。
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投資の世界では、「始め方」よりも「終わり方」が重要。
資本が少ない今だからこそ、キャピタルゲインを取りにいく設計を意識してみてください。
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