【“バリューアップ×キャピタルゲイン”戦略のリアル】
投資資金が限られている方にとって、いわゆる「バリューアド投資」＝物件の改善で価値を引き上げる戦略は、レバレッジの効いた有力な選択肢です。
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■今回のケース：自己資本1000万円＋バリューアップ投資
◎空室が目立ち、稼働率の低い築古アパートを割安で購入
◎政策金融公庫などの融資で改修工事を実施
◎利回りが上昇したタイミングで再評価・売却を狙う
このような「改善して売る」スタイルでは、利回りの低下＝価格上昇というキャピタルゲインを狙うことが可能になります。
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■取得時（改修前）の財務状況
・総投資額：約3900万円（物件価格＋取得諸費用＋改修費用）
・NOI（営業純利益）：約191万円
・ローン返済後のBTCF：▲46万円（マイナス）
・課税所得：赤字（建物価格ゼロの設定）
→ キャッシュフローも課税も厳しいスタート
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■改修後（フルリノベ済）の財務状況
・NOI：312万円（空室解消＋家賃アップ）
・ローン返済後のBTCF：28万円（黒字転換）
・減価償却を活用し課税所得：ゼロ近辺
→ 実質ほぼ「持ち出しなし」の運用が可能に
つまり、「持ち出しはないが現金も残らない」状態。
しかしここからが重要です。
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■この戦略の肝：出口での利益確定
改修後に安定運用をしつつ、利回りが落ち着いた時点で売却すると――
◎購入時：利回り13％、物件価格2500万円
◎改修後：利回り8％、同じNOIでの再評価＝物件価格3900万円
→ キャピタルゲイン＝1400万円（売却益）
もちろん税金や仲介手数料、譲渡費用は考慮が必要ですが、それでも数百万円規模の利益の確定が可能になります。
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■重要なのは、“改善して売れる”物件を見極める力
たとえば以下のような物件が狙い目です：
☑ 賃料が相場より著しく安い
☑ 長期空室や管理放置が目立つ
☑ 周辺に競合物件が少ない
☑ 法律的・構造的な改善が可能
逆に、「改善しても利回りが変わらない」物件は、バリューアド戦略に向きません。
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■まとめ：手元キャッシュが少ない人の現実的選択肢
1000万円前後の投資資本では、インカムゲインで一気にCF1200万円を目指すのは無理筋です。
ですが、「物件を磨いて、出口で大きな利益を得る」戦略は、実現可能性が高い。
✅ キャッシュは後からついてくる
✅ 目利きと改善のセンスが重要
✅ 税制も味方につけて、持ち出しなしで運用可能
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“キャッシュは増やすもの”ではなく、“創り出すもの”。
インカムだけでなく、キャピタル戦略も組み込んだ投資設計を考えてみてください。
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