💼🏢 賃貸マンション建築で相見積もりしたが……収益性は要注意！
1. 複数社から相見積り
– A社（大手）とC社で金額がほぼ2倍も違う
– A社は高品質を売りにして発注
2. 賃貸経営開始後10年で……
– 空室増 → 家賃下げざるを得ず
– 8億円の借入返済でキャッシュフローはほぼゼロ
– 税理士から「デッドクロス目前」と警告
3. 土地運用で相続税対策？
– 不動産は路線価評価で実勢価格より低い
– 自用地→貸家建付地への評価軽減（約20%減）
– 小規模宅地特例で最大50％追加減 → 合計約40％評価減可能
4. しかし……
– 収益性が高いとは限らない
– ハウスメーカーの事業計画書は楽観的すぎる
– 高額建築費でも家賃相場は変わらない
– 継続的な家賃下落・空室・修繕費高騰がリスク
5. 投資判断のポイント
– 収益性＝「利益 ÷ 投資額」で計算
– 高額投資と低家賃設定では収益性が悪化
– 投資として成立しないと、相続対策が逆効果に
6. ✔ 注意点
– ハウスメーカーの収支計画を鵜呑みにしない
– 相続税評価と収益性のバランスを慎重に確認
– 相続対策とはいえ「投資」であることを忘れずに
【大井の所感】
士業は、不動産投資を理解していない人がほとんどです。
これは世の中の七不思議のひとつなのですが、税理士に不動産投資について相談する人もチラホラ。
まったくもって意味不明ですが、あなたは不動産投資のわかるプロのところへ行きましょう。
デッドクロス、キャップレート、CCR等の言葉すら知らない人を相手にしても時間の無駄ですよ。
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