“1200万円のキャッシュフロー”を実現するための、現実的タイムライン
「自己資金1000万円で、5年以内に年1200万円のキャッシュフロー（税引後）を得たい」
この野心的な目標、前回までの検証で分かったことはこうです：
▶ 表面利回り12％でも、5年で達成は難しい
▶ ただし、“時間”を味方につければ、現実味が出てくる
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■ポイント：時間を延ばせば複利が効く
キャッシュフローの再投資を複利的に続けた場合、年あればATCF（税引後CF）で約1438万円を確保できるという試算が出ました。
これは、再投資・複利効果・家賃収入の増加・借入の元本返済による債務比率の改善など、すべてが“良い方向”に働いた場合の推定です。
つまり：
✅ 8年かければ、利回り12％エリアであれば1200万円は「狙える」
✅ 表面利回り8％エリアだと、8年でもかなり厳しい
✅ FCR6％の“優良物件”で目指すなら、自己資金を増やすか途中で売却益を狙う戦略が必須
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■FCR6％で挑戦するならどうする？
保守的な投資（FCR6％）で年1200万円を目指すには、単純にこうなります：
▶ 税引前で…… 1200万円 ÷ 16.5％ ≒ 7270万円の自己資金が必要
▶ 税引後で…… 1200万円 ÷ 11％ ≒ 1億900万円の自己資金
これは、5年・8年で用意できる金額ではありませんよね。
そこで必要なのが、
✅ 毎年追加投資をする（例：年間200万円追加）
✅ 売却益を一度確定させて、“資金ブースト”をかける
✅ 目標キャッシュフロー額 or 実現年数を再設定する
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■結論：どこかを「譲る」しかない
投資でゴールを達成するには、3つの変数があります：
（1）投資資本
（2）目標キャッシュフロー
（3）達成までの期間
このうち「すべてMAX」は、現実的ではありません。だからこそ、どれかを“譲る”判断が必要です。
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▶ 8年なら、ATCF1200万円は現実的
▶ でも安全域でFCR6％を狙うなら、追加投資 or 売却戦略が必須
▶ 本当に欲しいのは「1200万円のCF」か？それとも「安心して投資が継続できる状態」か？
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投資は地図のない旅。
目標・時間・資金――この3軸を、冷静に、自分に合ったバランスで設計しましょう。
【大井の所感】
複利の凄さを知りましょう。
投資において『時間』は非常に重要な“軸”です。
蛇足ですが、私はTime is money. ではなく
Time is life.だと思っています。
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